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华夏幸福的债务违约事件是房企们的“共性”还是“个例”?

作者:王瑶 | 来源:计世新金融研究院
2021-02-03 16:50:12
地产企业的去杠杆时代来临

 

 
2月1日晚间,华夏幸福发布债务违约公告,透露华夏幸福及下属子公司发生债务逾期,涉及本息金额共52.55亿元。


其实,此次的债务违约事件早在几年前就埋下了伏笔,2017年环京区域开始陆续出台限购政策后,为了弥补京津冀区域的损失,华夏幸福开始了异地扩张之举,扩张的过程中债务也在不断攀升,公司债务扣除预收款后从2015年的757.38亿上升到2017年的1723.7亿再到2020年3季度的2900亿,五年时间债务规模增长近4倍。紧接着,2020年初的疫情给了华夏幸福致命一击,其重点布局的区域也大都是疫情较为严重的地方。

 

相较之下,此前同样屡传债务危机的恒大,在去年年中就曾表示要把“高增长、控规模、降负债”作为新时期的发展战略,通过增加销售力度,加速回笼资金等一系列手段稳定住了恒大的现金流,从而部分抵消了疫情造成的冲击。

 

一年多以来,在供给侧改革不断推进的情况下,中央对房地产的调控从市场需求端逐步转向市场供给端,开始从房地产公司债务入手,控制债务融资规模。首先2020年8月下旬,针对地产企业的融资新规--“三道红线”出台:即剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。碧桂园、恒大、万科、融创、中梁等12家房企成为“三道红线”首批试点企业。

 

我们再来看银行端,2020年底央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度》,启动对银行差别化的房贷“五分档”控制模式,对银行在房地产贷款占比、个人住房贷款占比上采取额度占比“双管控”。其中,“房地产贷款占比”方面:大型银行不得超过40%,中型银行不得超过27.5%,小型银行不得超过22.5%,县域农合机构不得超过17.2%,村镇银行不得超过12.5%。 “个人住房贷款占比”方面:大型银行不得超过32.5%,中型银行不得超过20%,小型银行不得超过17.5%,县域农合机构不得超过12.5%,村镇银行不得超过7.5%。

 

不同于以往较为单一的针对购房者的限购限贷等政策,此次调控涉及了房企、银行、购房者,对于房地产行业的影响更为深远。这也意味着地产企业的去杠杆时代来临,过去利用高杠杆作用一味追求规模效应的房企们必须转变思路,稳健经营。

 

文|计世新金融研究院高级研究员:王瑶

责任编辑:wangyuren